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등록일자 |
2012. 06. 20. |
조회수 |
10831 |
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| 제 목 |
주택임대차보호법 요약정리 |
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회생, 파산절차에서 있어서 의외로 주택임대차보호법 관련 내용이 많이 취급되고 있습니다. 주책임대차보호법을 요약.정리해 드리오니 업무에 참고하시기 바랍니다.
간혹 회생위원 중에는 "확정일자" 없는 세입자를 두고 "대항력"이 없다는 식으로 말하곤 하는데, 아래에서 보는 바와 같이 "대항력"과 "확정일자"는 아무런 관련이 없는 것이므로 무지의 소치라 아니할 수 없습니다.
"대항력"은 집주인이 바뀌어도 새주인에게 재계약이나 계약갱신하지 않고 임차인의 지위를 주장할 수 있는 권리를 말하고 "주택의 점유"와 "전입신고"만이 그 요건입니다. "확정일자"와는 아무런 관련이 없는 개념입니다.
"확정일자"는 순위보전 수단일 뿐입니다. 즉, "대항력"을 갖춘 상태에서 "확정일자"를 받아두면 그날짜부로 임차권등기 또는 전세권등기를 한 것과 같은 법률상 순위보전력이 발생한다는 것입니다.
그리고 소액임차보증금의 최우선변제에 있어서 "확정일차"는 그 요건이 아닙니다. 소액임차보증금의 최우선변제는 "대항력(점유+전입신고)"을 갖추고, 보증금이 각 지역별 한도액 내이기만 하면 그 요건은 충족하는 것입니다. "확정일자"와는 상관없습니다.
"대항력", "확정일자", "순위보전력" 이런 용어 정확하게 숙지하시기 바랍니다. 우선 이렇게라도 간단하게 외우시기 바랍니다.
대항력 = 새주인에게 임차인의 계속적 지위를 주장할 수 있는 권리 = 주택점유 + 전입신고
순위보전력 = 대항력(주택점유 + 전입신고) + 확정일자 = 전세권등기 또는 임차권등기와 같은 효력
최우선변제 = 대항력(주택점유 + 전입신고) + 지역별 보증금 한도내에서 지역별 소액보증금
< 주택임대차보호법 요약.정리 >
1. 적용범위
1) 주거용 건물 (법 제2조)
주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차계약에 적용된다. 건물의 일부(50%미만)가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주거용 부분의 면적이 전체의 절반을 초과하면 전체에 관하여 주거용건물로 본다.
2) 상가임대차와는 달리 보증금에는 제한이 없다.
3) 일시사용을 위한 임대차가 명백한 경우 그 적용이 제외된다. (법 제11조)
3. 대항력 (법 제3조)
1) 대항력이란 임차인이 제3자에게 이 법에 의한 임차인의 권익을 주장할 수 있는 권리를 말한다.
즉 매매, 증여, 상속 등의 원인으로 집주인이 바뀌더라도 새주인에 대하여 계약의 갱신이나 재계약을 하지 않고서 임차인의 계속적 지위를 주장할 수 있는 권리를 말한다.
2) 임차인은 주택을 명도받아 점유하고, 주민등록을 마친 때 그다음날부터 대항력을 취득한다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 본다.
즉, 확정일자를 받지 않아도 점유 및 전입신고만 하면 대항력은 발생한다는 것이다.
4. 순위보전력 (법 제3조의2 제2항)
1) 임차인이 주택의 점유와 전입신고를 필하여 대항력 요건을 갖추었다 하더라도 임차권등기, 전세권설정등기 등 별도 채권확보 수단을 취하지 않으면 순위보전을 받을 수 없다.
2) 보증금반환채권을 확보하기 위하여 임차권등기, 전세권설정등기 등을 할 수 있다면 굳이 다른 절차가 필요없겠으나 그와 같은 등기는 등기의무자인 임대인의 협조가 있어야 가능하고, 또한 등기하기 위해서는 비용이 발생한다.
임대인이 등기협조를 거부할 경우 달리 채권을 확보할 방법이 없어 임차인은 불안한 지위에 놓이게 된다. 따라서 임대인의 협조없이도 임차인 단독으로 물권설정등기를 한 것과 같은 법상 효력을 인정하고 비용이 발생하지 않게하는 제도가 바로 “확정일자”인 것이다.
3) “확정일자”를 취득하면 그날부로 물권 설정등기를 한 것과 같이 순위보전의 효력이 발생한다. 확정일자 이전에 이미 등기되어 있는 저당권 등 채권보다는 후순위이고, 이후에 발생하는 물권보다는 선순위라는 것이다.
4) 즉, 위 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매절차에서 후순위권리자나 순위없는 일반 권자들 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
5. 소액보증금의 우선변제 (법 제8조, 동법 시행령 제3조, 제4조)
영세 임차인을 보호하기 위하여 임대차보증금이 일정액 이하인 경우 일정금액을 최우선적으로 변제받을 수 있는 특례조항이다. 즉 확정일자를 취득하였다해도 선순위 물권자들보다 우선하여 변제받을 수 없으나 소액보증금 우선변제조항에 의하여 임차주택에 대하여 선순위 물권 등기자가 있다하더라도 그 보다 더 우선하여 보증금 반환을 받을 수 있다는 것이다.
1) 경매신청일 전까지 최소한 다음 요건은 구비하고 있어야한다.
① 점유(실제 입주)
② 주민등록 전입신고
2) 한도
최우선변제 보증금의 액수는 주택가액(경락가액)의 1/2를 초과할 수 없다.
다가구주택에서 세입자가 여러 가구인 경우 최우선변제 보증금의 합계액이 주택가액(경락가액)의 1/2 범위내이면 각각 최우선 변제받을 수 있으나 1/2을 초과하면 1/2범위내에서 비율대로 안분하여 우선변제받을 수 있다.
① 서울 전지역
임대차보증금이 7,500만원 이하인 경우 2,500만원까지 최우선 변제
② 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역
임대차보증금이 6,500만원 이하인 경우 2,200만원까지 최우선 변제
③ 경기 안산시, 용인시, 김포시, 광주시
임대차보증금이 5,500만원 이하인 경우 1,900만원까지 최우선 변제
④ 광역시(군지역, 인천광역시 제외)
임대차보증금이 5,500만원 이하인 경우 1,900만원까지 최우선 변제
⑤ 그 밖의 지역
임대차보증금이 4,000만원 이하인 경우 1,400만원까지 최우선 변제
6. 임대차기간 및 임차인의 계약갱신요구권 (법 제4조, 제6조)
1) 임대차기간은 당사자의 약정에 의해 정함을 원칙으로 하되, 기간에 관한 약정이 없거나 2년 미만으로 정했을 경우 2년간 계약한 것으로 간주한다. 다만, 2년 미만으로 약정한 경우 임차인이 자신에게 유리하다고 판단하여 2년미만의 약정기간을 그대로 주장할 수는 있다. 이 법의 근본취지가 임차인을 보호하기 위한 것이기 때문이다.
2) 임대차가 종료한 경우라도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다.
임대인은 계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는 계약기간 만료일 6개월~1개월전까지 통보해야 하고 임차인은 계약기간 만료일 1개월전까지 통보해야 한다.
3) 임대인이 임대차기간만료 6월부터 1월전에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건변경않는다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우와 임차인이 계약만료 1개월전까지 해지 또는 갱신에 관하여 통지를 하지 아니한 경우에는 전 임대차의 내용과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이때 임대차기간은 정하지 않은 것으로 본다. 단, 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 적용하지 아니한다.
4) 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약의 해지를 통지할 수 있다. 해지는 임대인이 통지받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.
7. 차임증감 청구 (법 제7조, 제7조의2, 동법시행령 제2조, 제2조의2)
1) 경제사정 변동 등을 원인으로 임대인은 임대료 증액을, 임차인은 임차료 감액을 각각 상호 요구할 수 있다.
2) 임대인이 차임(월세) 또는 보증금의 증액을 요구할 경우에는 약정한 차임 또는 보증금의 1/20의 금액을 초과할 수 없다.
3) 위 증액청구는 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년이내에는 할 수 없다.
4) 임대인이 보증금 전부 또는 일부를 월차임(월세)으로 전환할 때 전환되는 보증금액에 연1할 4푼의 비율을 곱한 금액의 월차임을 초과할 수 없다.
8. 임차권등기명령 (법 제3조의3)
1) 임차권등기명령의 신청
임차인은 임대기간이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우 관할 시.군법원에 임차권등기명령신청을 할 수 있다. 임차권등기명령 신청은 임대인의 협력없이 일방적으로 하는 것이며, 법원의 촉탁에 의해 관할 등기소에서 이루어진다.
전입신고를 하고, 확정일자를 취득하였다하더라도 어디까지나 점유하고 있어야 대항력, 순위확보, 우선변제 등의 효력이 발생한다. 그 상황에서 보증금을 반환받지 못한 상태로 이사를 가버리면 점유를 이탈하는 것이므로 위 효력을 주장할 수 없게 된다. 그럴 경우 위 효력을 그대로 유지하면서 동시에 이사를 갈 수 있는 법적 방법이 바로 임차권등기라는 것이다.
임차권등기가 경료되면 위 임차주택에서 이사를 하거나, 주민등록을 이전하더라도 위 대항력, 우선변제권 등 당초 임차인의 지위 및 효력은 계속 유지된다. 임차권등기가 되어 있는 주택을 임차한 임차인은 위 우선변제효력을 주장할 수 없다.
2) 임차권등기명령의 신청에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 신청의 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실은 이를 소명하여야 한다.
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택
임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 그 도면을 첨부한다.
3. 임차권등기의 원인이 된 사실
임차인이 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득하였거나 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실
4. 그 밖에 대법원규칙이 정하는 사항
3) 신청서 기재 방법은 가압류신청서 기재례와 같으며 이때 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 기재하면 된다.
9. 임대인 협조에 의한 임차권 등기
임차인이 임대인의 협조를 얻어 임차권등기를 신청할 때에는 신청서에 부동산등기법 제156조에 규정된 사항 외에 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.
1. 주민등록을 마친 날(전입신고일)
2. 임차주택을 점유한 날
3. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
10. 임차권의 승계 (법 제9조)
1) 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리.의무를 승계한다.
2) 임차인의 상속권자가 있으나 그 주택에서 가정공동생활을 하지 않았을 경우 임차인의 2촌이내 친족과 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 공동으로 임차인의 권리.의무를 승계한다.
11. 전대차의 경우
임대차에 있어서 전대는 임차인(전대인)이 임대인에게 전대차한 사실을 통지만 하면 전대차 그 자체는 원칙적으로 유효하다. 다만 전차인이 이 법의 보호를 받기 위해서는 임대인의 동의를 요건으로 하는 경우가 있다.
1) 전대인과 전차인이 전대차계약을 체결한 경우 전차인은 전대인에게 계약갱신요구권, 차임감액청구권, 월차임 증액율 제한 등의 권리가 인정될 뿐이며, 임대인에게는 아무런 권리가 인정되지 않는다.
2) 단, 전차인이 임대인의 동의를 얻어 전대차계약을 체결한 경우에는 전대인을 대위하여 임대인에게 대하여 위 권리를 주장할 수 있다.
3) 전차인은 주택을 점유하고, 전입신고를 하였더라도 확정일자를 취득할수 없다. 그러나 임대인의 동의없이 통지만으로 전대차계약을 체결한 경우 전대인(임차인)이 이미 확정일자를 받아놓은 상태라면 전차인은 민법의 채권자대위 규정을 적용하여 임대인에 대하여 임차인대위권을 적극 행사하면 보호를 받을 수 있을 것이다.
12. 강행규정 (법제10조)
이 법에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효이다. 임차인을 보호하기 위한 이 법의 입법취지를 상기할 때 당연한 귀결이다. 그러나 임차인이 자신에게 불리한 것임에도 불구하고 무효를 주장하지 않고 오히려 유효함을 주장할 경우에는 무효행위의 추인으로 보아 민법의 무효법리에 따라 해석하여야 할 것이다.
13. 주택임대차관련 문의전화
새서울 민원봉사실 주택임대차 분쟁조정 상담실 02) 731-6239
...........................................................................로캠프 법무사......................
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